Bilindiği üzere yabancı kaynak temin edilen kurumların başında bankalar gelmektedir. Bankalardan kredi sağlamanın en önemli unsurlarından biri de güçlü bilançoya sahip olmaktır. Ancak çoğu firmanın ve özellikle KOBİ seğmentindeki işletmelerin bilançolarının bu niteliği haiz olmadıkları bir gerçektir. Bu bağlamda çoğu firma bilançolarında bulunan ve kayıtlı bedelleri güncel değerlerine göre düşük olan gayrimenkullerin değerini güncelleştirip bu yolla bilançolarını büyütmeyi gündemlerine almaktadırlar. İşletme sahipleri haksız da sayılmazlar.  

Örneğin, 2000 yılında 1.000.000 TL’ye alınan ve mali tablolarda değeri zikredilen tutarda görünen bir gayrimenkulün 2017 yılındaki değeri gerçekte 10 milyon TL olabilmektedir. Bu durumda akıllara yeniden değerleme yapılabilir mi, nasıl yapılabilir, yasal unsurları nedir soruları gelmektedir. Bu sorulara yanıt için öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelere bakmak gerekmektedir.

Vergi Usul Kanunu’nun 269. Maddesinde; “İktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkuller maliyet bedelleri ile değerlenir.” şeklinde hüküm bulunmaktadır.

Ülkemizde Yeniden Değerleme 01.01.2004 tarihine kadar uygulanan bir değerlendirme şekliydi. Ancak 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298 maddesi, 5024 sayılı Kanunun 2. Maddesiyle değiştirilerek 01.01.2004 tarihinden itibaren Yeniden Değerleme yürürlükten kaldırılmış, yerine Enflasyon Düzeltmesi uygulaması getirilmiştir. Ancak Enflasyon Düzeltmesi yapılabilmesi için; içinde bulunulan dönem dahil son üç hesap döneminde fiyat endeksindeki artışın %100’den ve içinde bulunulan hesap döneminde %10’dan fazla olması koşulları öngörülmüştür. Enflasyon Düzeltmesi ancak her iki şartın birlikte gerçekleşmesi halinde uygulanabilecektir. Ülkemizde en son Enflasyon Düzeltmesi 2004 yılı için uygulanmış olup, bu tarihten sonra yukarıda belirtilen şartlar gerçekleşmediği için uygulanmamıştır.

Yukarıda değinilen düzenlemeler yeniden değerleme yapılmasının yasal açıdan mümkün olmadığını göstermektedir. Ancak yasal olmamasına karşın yine de bazı şirketlerin Yeniden Değerleme yaptıkları görülmektedir. Hatta maddi duran varlıkların yeni değeri, mahkemece görevlendirilen bilirkişilerce yeniden belirlenebilmektedir. Bu durumda (yeniden değerleme yapılması halinde) şirketlerin karşılaşabileceği olası riskler nedir, bunun firmaya ne gibi olumsuz yansıması olur? Soruları akla gelmektedir.

Öncelikle yeniden değerleme sonucu çıkan fark tutarın, Özkaynaklar içerisinde bir fon hesabında gösterilmesi gerekecektir. Ancak veri ambarındaki verilerin analizini yaparak cari dönem incelemesi yapan Maliye Bakanlığınca bu durum vergi incelemesi sebebi olabilir. Vergi incelemesinde, yeniden değerleme farklarının, Özkaynak içerisindeki fon hesabından başka bir hesaba aktarılıp aktarılmadığına bakılır. Örneğin sermayeye ilave edildiğinde; sermayeye ilave edilen tutarlar için cezalı tarhiyat önerilebilir.

Diğer taraftan, Yeniden Değerleme yapılan iktisadi kıymetlerin, satılıp satılmadığına ve yeni değerler üzerinden amortisman ayrılıp ayrılmadığına bakılır. Yeniden değerleme yapılan iktisadi kıymetin satılmış olması durumunda, satış kar veya zararının hesabında yeni değerden ziyade eski değer dikkate alınır. Satış esnasında eski değer yerine yeni değer dikkate alınarak kar zarar hesabı yapılmışsa, aradaki fark kadar cezalı tarhiyat önerilebilir. Aynı şekilde Yeniden Değerleme yasal olmadığı için yeni değerler üzerinden amortisman ayrılamaz. Ayrıldığı takdirde fazladan ayrılan amortisman tutarları için de cezalı tarhiyat yapılır.

Yukarıda belirttiğimiz hususlara dikkat edilse bile yine de vergi inceleme elemanı tarafından yapılan işlemler geçersiz sayılarak, mali tablolar eski haline getirilebilir. Vergi incelemesi sonucunda yeniden değerleme işlemi geçersiz sayılarak mali tabloları eski haline getirilen firmalar bulunmaktadır. Bu nedenle firmalara tavsiyemiz; yeniden değerleme yapmamalarıdır. Yeniden Değerleme yapmalarını tavsiye etmediğimiz kredi ihtiyacı bulunan firmalara önerimiz ne olacaktır?

Bu firmalara iki önerimiz vardır. Öncelikle şunu belirtelim; şirketin aktifinde yer alan bir gayrimenkulün değerinin Asliye Ticaret Mahkemesi veya gayrimenkul değerleme şirketlerince yeniden tespit edilmesi, ortaya çıkan farkların bilançonun dipnotlarında sadece bilgi amaçlı gösterilmesi imkanı bulunmaktadır. Birinci önerimiz bu şekilde hareket ederek düzenlenen tabloları bankalara/finans kuruluşlarına sunmalarıdır. İkinci önerimiz ise; sat – kirala – geri al diye de bilinen leaseback yöntemidir. Bu yöntemle firmanın sahip olduğu iktisadi kıymetler, güncel değerleriyle finansal kiralama şirketine satılmakta ve geri kiralanmaktadır. Kira süresi sonunda da kiralanan iktisadi kıymet tekrar firmaya satılmaktadır. Son yapılan yasal düzenlemeyle bu yöntemi tercih eden firmalara büyük vergi avantajları da sağlanmıştır.