6361 sayılı “Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu” ile “sat ve geri kirala” işlemi hukuki alt yapı kazanmış ve uluslararası uygulamada yaygın bir finansman yöntemi ülkemizde de uygulanmaya başlanmıştır.

“Sat ve geri kirala” uygulaması iyi bir finansman yöntemidir. İşletme aktifine kayıtlı gayrimenkuller bu yöntemle işletme faaliyetlerini aksatmadan paraya çevrilebilmektedir. İşlem özünde yeni yatırımları finanse etme, işletme sermayesi sağlama ve kısa sureli borçları uzun vadeye yayma  gibi imkanlar barındırmaktadır.

Sat ve Geri Kirala  işleminin  firmalara vergisel ve finansal avantajları

a) Vergisel Avantajlar

Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi İstisnaları
Sat ve geri kiralama konusu taşınmazların leasing şirketlerine satışı,  tekrar kiralanması ve kiralama süresi sonunda kiracıya devri KDV ve kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. Kurumlar vergisi istisnası için satış kazancının 5 yıl süre ile özvarlıkta özel bir fon hesabında tutulması veya sermayeye ilave edilmesi gerekmektedir.

Damga Vergisi ve Harç İstisnası
6361 sayılı Kanununa göre, finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden, bu kâğıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan müstesnadır. Buna göre finansal kiralama sözleşmesi kapsamında gerçekleştirilen satıp geri kiralama işlemleri dolayısıyla düzenlenen kağıtlar da damga vergisinden ve harçtan istisna olacaktır.

Tapu Harcı
6361 sayılı Kanunun 37’nci maddesine göre, satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.
Sadece ilk satışta; taşınmazın kiracı tarafından finansal kiralama şirketine devredilmesi aşamasında binde 4,55 oranında bir harç ödenmesi söz konusu olacaktır.  

b) Finansal Avantajlar

• Bilanço aktifinde düşük bedelle bulunan gayrimenkuller rayiç bedel üzerinden gösterilerek bu tutar üzerinden amortisman ayrılmakta ve bilançoda düşük değerle duran gayrimenkuller rayiç değerlerine getirilmektedir.

• Sermaye sıkıntısı çeken şirketlerin aktifleri ve net işletme sermayesi artırılarak özvarlık gelişimi sağlanmaktadır.

• Şirketin işletme sermayesi artmakta, kısa vadeli banka borçlarının ve diğer borçların orta ve uzun vadeye yayılması ile  nakit akışı daha rahat bir yapıya kavuşmaktadır.

• Gayrimenkul rayiç bedelle aktife tekrar kaydolduğundan, aktif toplamı artmakta ve vergiden indirilebilecek amortisman matrahı yükselmektedir.

• Finansal rasyolarında iyileşme  olmaktadır.

Örnek:

Aktif tutarı 4.000.000 TL ve birikmiş amortismanı 2.000.000 TL olan taşınmazın yaptırılan ekspertiz sonucunda piyasa değerinin 10.000.000 TL olduğu tespit edilmiştir. Şirket “Sat ve Geri Kirala” sözleşmesi ile taşınmazını finansal kiralama şirketine devretmeye karar vermiştir. Finansal kiralama şirketi ekspertiz değerinin % 70’i kadar bir bedel üzerinden “sat ve geri kirala” sözleşmesi yapabileceğini belirtmiş, şirket kabul etmiştir.

Satış Tutarı: 7.000.000 TL (10.000.000 x % 70)
Net defter değeri: 2.000.000 TL
Satış Kazancı: 5.000.000 TL

Avantaj 1)
Şirket sahibi olduğu bir taşınmazı piyasa değerine yakın bir bedelle nakit olarak sattığından aktifine 7.000.000 TL tutarında nakit girişi sağlamıştır. Bu nakit girişi ile finansal darboğazlar aşılabilir, yeni yatırımlar yapılabilir, kredi yapılandırılması (kiralama sözleşmesi süresine göre kısa süreli borçların orta veya uzun vadeye yayılması) veya ödemeleri ile finansman yükünden kurtulma gibi seçenekler değerlendirilebilir.

Avantaj 2)
Satış KDV’den istisnadır.

Avantaj 3)
Satış kazancının tamamı kurumlar vergisinden istisnadır. (5.000.000 TL)

Avantaj 4)
Finansal kiralama şirketinden taşınmaz geri alınırken tapu harcı ödenmeyecektir. Taşınmazın leasing firmasına devri sırasında ise her iki taraf tapu harcı ödemeyecek, kiracı % 0,455 oranında düşük tutarda tapu harcı ödeyecektir.

Avantaj 5)
Satış kazancı bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında beş yıl süre ile tutulacaktır. Bu durum şirketin öz kaynaklarında iyileşme yaratacaktır. Diğer tarafta aktifteki nakit artışı cari oran ve likidite oranlarında iyileşme sağlayacaktır. Kısa vadeli borçlar ödenecek ve finansal kiralama sözleşme süresine göre borçlar orta veya uzun vadeye yayılmış olacaktır. Bu durum şirketin borçlanma kapasitesine ilişkin finansal rasyolarında iyileşme yapacak ve ihtiyaç halinde firma daha kolay borçlanabilecektir.

Avantaj 6)
Şirket taşınmazını sözleşme süresi sonunda geri alacak, böylece mülkiyet kaybı yaşamadan önemli bir finansal operasyon gerçekleştirmiş olacaktır.

“Sat ve geri kirala” işlemi özünde şirkete yüksek miktarda nakit girişi sağlamakla beraber işlemin faiz maliyeti de bulunmaktadır. Şirketin elde ettiği nakdi, faaliyetlerinde ve yatırımlarında verimli bir şekilde kullanması gerekmektedir.

Şirketin elde ettiği nakit ile gerçekleştireceği finansal yapılandırma ve faaliyetleri -yatırımları sonucunda yaratacağı kârlılık artışının ödenecek faizden yüksek olması halinde şirket bu finansal operasyondan başarı ile çıkmış sayılacaktır.

Finansal yapısı oldukça bozulmuş, borçları artmış, özkaynaklarını yitirmiş ama aktifinde yüksek değerli taşınmaz olan her firmanın sat ve geri kirala işlemi yapması mümkün olmayabilir. Leasing firması sözleşme yapmadan önce şirketin borç/kira taksitlerini ödeyebilme kapasitesinin olup-olmadığını araştıracaktır. Borçların ödenememe durumunda leasing firması taşınmazı mülkiyetine geçirerek satmak suretiyle kayba uğramayacak olsa da kiracının mali yapısının uygun olmasına dikkat etmek zorundadır.

Borç batağındaki her şirketin elde edeceği nakit ile borçlarını kapatıp kapatamayacağı, borçlarını kapatsa bile faaliyet kârlılığını arttırıp arttırmayacağı da önemli yönetsel ve finansal verilerdir.

Zuhal Karabulut / Direktör

VALURA